编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。
观点网在国内不断走向“碳达峰、碳中和”的宏观背景下，ESG指数显然已经成为房企排头兵们又一必争之地。
近年来，随着环境、社会和治理问题的关注度不断提高，越来越多投资者开始将ESG因素纳入到投资决策中，监管部门也开始加强对上市公司ESG信息披露的监管要求。
目前，中国证监会和深交所、上交所等监管机构都要求上市公司披露ESG报告，但由于监管层尚未发布ESG信息披露的统一标准和规范，各企业ESG报告的质量参差不齐。
从招商蛇口的ESG报告看，该司已完成了从CSR向ESG的转变升级。
该公司最早于2006年便开始定期披露《社会责任报告》，到了2021年完成首份《可持续发展报告》，进一步完善了报告披露的维度，展示了该企业在ESG上的投入、发展及目标。
绿建长路
最早在2005年，招商蛇口就开始推进绿色领域的工作，并且制定了相关绿建指标。
根据国家双碳规划要求，招商蛇口在2021年下发通知，宣布100%全面应用绿色建筑评价标准，尤其是针对2万平米以上的大型商业项目。
据观点新媒体了解，该司计划到2025年新建绿色建筑占比达100%、绿色二星及以上占比达60%、北京、上海、江苏项目100%应用超低能耗建筑。
除此之外，还对诸如装配式项目、施工过程、商办项目以及绿色材料的应用上，均指定了相关的阶段目标。
数据来源：企业公告
从目前绿色建筑打造成果上看，招商蛇口不仅在绿色建筑数量上持续保持增进，绿色建筑等级也呈现从低星级向高星级发展的态势。
截至2022年末，招商蛇口新增绿色建筑项目已有81个，其中新增一星、二星及三星项目占比分别为27.16%、46.91%及7.41%。新增绿建总面积为1022.21万平米，其中高星级（二星级及以上）绿色建筑认证项目为52个，占比已经达到了所有绿色建筑的64.19%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
目前，招商蛇口已累计获得绿色建筑认证项目431个，按年增加23.14%，增速较去年有所放缓，新增项目对应建筑面积5261.37万平米，累计绿色建筑认证比66.82%。
观点新媒体观察到，2022年，招商蛇口在绿色建筑的超低能耗板块有所突破。该年度完成新增超低能耗建筑17个、近零能耗建筑2个，往年这两项数据均为0。
除此之外，该年度，招商蛇口还与商业项目租户达成《绿色租赁公约》，要求租户承租期和运营期内明确水消耗量、厨余垃圾产生量、能源使用量等商业管理费用的缴纳方式。鼓励商户设置和自身运营相挂钩的用电、用水目标。并对环保材料和节能设备的使用、厨房鼓风系统的安装、垃圾分类、厨余处理等做出要求。
超低能耗建筑及近零能耗建筑的突破，离不开近些年对研发绿色建筑方面的投入。
根据2021年招商蛇口年报披露的数据显示，该财年研发费用1.15亿元，按年增加62.15%。其中研发投入项目涵盖持有物业能耗能效提升研究、双碳课题研究、装配式住宅超低能耗技术集成及应用研究。
到了2022年，研究费用进一步增长7.98%，至1.25亿元，其中不乏碳排放问题研究及高装配率与超低能耗技术优化研究。
招商蛇口在2022财报中指出，研发费用的投入与落地，有助于住宅项目建造阶段和运营阶段的碳排放，并有利于推进建设近零能耗及零能耗建筑项目试点。截止该财年末，招商蛇口已获得绿色低碳相关专利34个。
据观点新媒体了解，该司目前新建精装修住宅项目100%按不低于绿色建筑一星级标准设计，持有类商业、办公、产业园区等大型公共建筑（2万平方米以上）100%按高星级绿色建筑标准设计。
招商蛇口预计，到2025年旗下绿色建筑完成累计获得50个LEED认证；2030年起50%新建运营的酒店项目达到最高绿色建筑等级或超低能耗要求，50%其他新建运营的项目达到最高绿色建筑等级或近零能耗要求。
追求绿建规模及绿建高星级，除了对减排技术、绿色可循环材料等方面投入研发经费外，其所带来的成本增加也是客观的存在的。
除此之外，绿色建筑落成后仍需要考虑持续运营、废物再利用等同步造成的成本变化。
对此，招商蛇口在接受观点新媒体采访时坦言，发展绿色及可持续建筑的成本会比传统建筑更高。
该企业指出，绿色建筑通常需要采用性能更优的材料和技术。但是，随着技术的不断发展和成本的逐渐降低，绿色建筑的成本将逐渐降低，并且随着时间推移，绿色建筑的长期效益将远远超过传统建筑。
另外，发展绿色及可持续建筑所能取得的减碳成效也是显著的。
以招商蛇口在上海建设了全国首个模块化零能耗示范建筑“璀璨城市展馆”项目为观察对象——根据介绍，该项目将模块化建造与零能耗运维进行了深度融合，采用高效的能源系统和智能化的控制系统降低设备能源消耗量，并使用光伏幕墙、光伏空调等可再生能源，使可再生能源年产能大于或等于建筑全年全部用能的建筑，办公楼所需要的全部电量，仅靠光伏发电就可以满足。
招商蛇口认为，相比同类建筑，“璀璨城市展馆”预计一年节省电费24.8万元，减少二氧化碳排放量104吨，成为真正意义上的零能耗建筑，有效减少碳排放等。
绿债漫途
绿色建筑和绿色金融是相辅相成、相互促进的，绿色建筑需要大量资金支持和金融服务，而绿色金融则需要有可持续发展的投资项目，绿色建筑正是其中重要标的之一。
早期绿色金融市场发展不成熟，缺乏足够的资金和金融机构参与，并且在融资成本与企业其他融资渠道相比也没有较大优势。
上述原因导致不仅绿色项目融资渠道有限，难以满足企业的融资需求，甚至影响企业对绿色融资的驱动力不足，绿色金融受到的关注也相对较低。
相较而言，境外房企绿色债券融资活动在市场成熟度支持下更显活跃。随着融资成本的增加，未来房企有望充分利用存量绿色建筑去申报绿色融资，以达到降低融资成本的目的。
根据观点指数研究院数据显示，2021-2022年12月中旬期间，房企共发行绿色债券总额约770亿元。其中2021年发行规模约600亿元，2022年发行额约170亿元。近两年绿色融资总额约占房企发债总额的约6%-8%，比2019-2020年增加约3个百分点。
进入2022年，境内绿色债券发行规模飙升，但受限于房地产行业融资偏紧、绿色债券资金用途限制严格，发行企业以央企为主，招商蛇口也于年末发行了首期绿色中期票据。
在本次统计的监控企业中，招商蛇口虽然绿债规模上较小，但绿色建筑项目个数上仅次于绿城中国。
相较而言，港股上市房企在绿债发行上更为积极主动。
据观察，招商蛇口目前绿债规模仅有5.5亿元，与金茂、远洋及世茂等相较甚远，但在绿建项目数量上却远超这三家企业。不难看出，该司在绿债道路上仍有较大进步空间。
但是，较小的绿债规模并不能说明其在该领域的布局时间短。
早在2005年，该司就开始进行绿色建筑的探索，但一直没有申请相关的绿色融资，究其原因就是早期的绿色金融贷款利息并不像现在这样吸引企业。
数据来源：企业公告、观点指数整理
东吴证券研报指出，2022年期间，绿色债券市场呈现规模增大，发行成本开始走低，利率主要处于2%-4%区间。
回看招商蛇口的情况，由于自身存在融资成本优势，已发行的5.5亿元总额、利率2.75%的绿色票据，在规模上及利率上相较已有渠道，优势不明显，甚至利率不如同期部分债券，颇有“吃力不讨好”的感觉。
截至2022年末，招商蛇口通过发行超短债、并购中票、绿色中票累计完成公开市场融资327.2亿元，其中绿色票据仅为5.5亿元，占比1.68%。在众债项中，融资成本最高3.55，最低达1.8，绿债2.75的融资成本处于中上水平。
值得一提的是，招商蛇口在对该期绿色中票的发行上，从注册到入市起息仅用了17天，且市场认可度较高。有市场人士指出，该债券较快的完成注册发行，说明招商蛇口对本次发行“蓄谋已久”且准备充分，已提前把流程打通。
观点新媒体了解到，“22招商蛇口GN004”将全部用于绿色商品房项目建设，具体项目包括武汉未来中心、杭州汇港城三期、海曙金茂府、凤麓和鸣、江心印园-一期、无锡雍荣府-全期、招商玺家园一期。
根据中票募集说明书，募投项目建筑形态以住宅为主，与普通建筑相比，募投项目涉及的七个绿色建筑项目建成后，年度可节约能耗1526.23万kWh，折合标准煤合计4616.67吨，每年预计可减排烟尘0.34吨，减排SO21.55吨，减排NOx2.33吨，节能减排效益明显。
总的来看，招商蛇口得益于保持较大项目开发体量所带来的绿色建筑增量，未来在绿债发行上有望进一步切实落地。
招商蛇口也认为，绿色资产具有很大的融资功能，对于推动绿色建筑的发展也非常重要。公司已有下一期绿色债券融资计划，后续亦将持续推动绿色债券等项目的落地。
作为观察对象，招商蛇口绿建养成仅是房企的ESG众生相之一，未来还有许多空间。
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